terça-feira, 21 de julho de 2015

Vale a pena comprar a casa própria?

A resposta mais sincera que alguém pode dar a essa questão é: são tantas variáveis que não existe resposta certa. Apesar disso a esmagadora maioria dos especialistas em finanças afirmam que do ponto de vista financeiro, não é bom negócio. Por conta disso, escrevo esse post para mostrar como a situação é complexa. Não vou abordar cenários virtuais, como fazem os entendidos, mas analizar um caso real de compra, o da minha casa.


Toda vez que abordo meu caso me dizem que fui sortudo, porque comprei logo antes de uma grande alta. Você pode conferir um gráfico e análise sobre assunto nesse post. Apesar de ser justamente um exemplo que aconselha a não comprar, considero a análise ponderada. Além dos dados, o autor toma o cuidado de dizer que a análise sobre o mercado e previsão de futuro é sua opinião.


Mas voltando em 2006, naquela época visitei inúmeros imóveis. Era a minha primeira casa e eu não tinha como comprar a vista, como a maioria dos brasileiros. Assim, minha análise é para esse caso. Inclusive à época eu tinha, e ainda tenho, amigos no mercado financeiro, que disseram que estava perdendo dinheiro. Ainda bem que não dei ouvidos.


Nesse processo de conhecimento de mercado vc passa a conhecer o preço médio dos imóveis em determinada região. Isso é importante para barganhar preços. Além disso, pode ter alguém apertado, com pressa de vender, então é possível identificar boas oportunidades. Passei 2 meses nesse processo e encontrei uma casa de 250 metros quadrados, 3 quartos mais uma edícula. O preço médio no bairro era de R$ 140.000 em 2006 para esse tipo de construção. Contudo, estava sendo vendida a R$ 100.000.


A razão disso é que o antigo proprietário tinha se mudado para outro bairro e tinha pressa na venda para poder usar o saldo no pagamento da outra casa sem pagar imposto de renda. Essa é uma regra prevista na legislação que pode ser muito interessante. Acabei fechando o negócio em R$ 95.000, dando uma entrada de R$ 20.000.


Aqui cabem duas observações que especialistas em finanças parecem esquecer. Uma é a análise de mercado. Assim como acontece com automóveis, o bom negócio é feito na hora da compra, e não na venda. Conseguir um preço abaixo do mercado, na região de interesse, é o momento mais importante para fazer um bom negócio. Os preços de venda acabam sendo, de certa forma, tabelados. Ninguém nunca paga um valor acima daquele de tabela. Logo os indicadores do mercado imobiliários servem para avaliar tendências de forma macro, mas elas escondem os negócios de oportunidade justamente por se tratar de media de mercado.


O outro ponto é que nos cenários apresentados nas análises sempre colocam a entrada do imóvel na conta. Na legislacão realmente essa entrada é obrigatória. Mas na prática não é. Eu acabei dando a entrada para segurar o bom negócio. Mas o fato é que os corretores me ofereceram, e o fazem a todo mundo, uma forma de burlar esse requisito. Sendo assim, a grande entrada, a que inclusive faz a opção de aluguel gerar grande diferença no início do investimento, não é verdade absoluta.


A lei diz que você devia pagar, na época, 20% de entrada. Contudo, a avaliação da Caixa foi de 150 mil. Nesse caso o contrato poderia ser feito no valor de R$ 120.000, caso fosse do meu interesse. Assim, o dono mentiria, dizendo que recebeu R$ 24.000 (20%) e o valor do financiamento seria de R$ 96. Ou seja, na prática eu ainda colocaria R$ 1000,00 no bolso. Não foi o meu caso e o leitor pode até considerar a prática imoral. Mas que ela existe, pode ter ceteza.

Aliás, sendo os juros da habitação o menor do mercado, essa é uma forma que muita gente utiliza para levantar grana. Que tal se eu fizesse a o finaciemante a R$ 150.000, embolsasse R$ 25.000 e aí sim investisse essa grana? Isso sem tirar nada do meu bolso, num primeiro momento.


Para o primeiro imóvel então o custo de oportunidade é simples de ser calculado, e faço a mesma conta que os analistas. Deve ser tomada a diferença do valor pago no financiamento, retirado o pagamento de um aluguel e aplicada uma porcentagem de rentabilidade a esse valor. Ou seja, no primeiro mês, se decidisse por não comprar o imóvel, eu teria o valor R$ 20.000 para investir menos R$ 700,00, o valor do aluguel. Esse valor de aluguel era o praticado na época e inclusive seguia a lógica de mercado, sendo 0.5% do valor de mercado do imóvel. Eu coloquei os valores na planilha abaixo para você poder brincar. Nela, a coluna "Capital Investido" apresenta a evolução desse valor mês a mês:




A partir desse momento ao montante de investimento foi aplicada a taxa de rendimento. Considerei 20% ao ano. Ou seja, uma taxa digna de nossos vorazes bancos. Além disso, a esse montante é acrescentada a diferença do aluguel para o financiamento, que também é investida.


Ao lado dessa coluna eu acrescentei o lucro da venda do imóvel (Lucro com Venda). Nela eu considero o preço de venda e retiro todo valor já pago no financiamento até o momento. A idéia é poder comparar esse valor com aquele obtido no investimento com aluguel. Você também pode copiar a planilha para simular outros casos. Pode variar o tempo do financiamento, valor inicial do aluguel e o IGPM. Pode colocar outra variação de preço de imóvel.


Além disso, cabe ressaltar dois pontos interessantes. O primeiro é o que levantam os analistas financeiros. O Imóvel possui baixa liquidez, ou seja, é difícil de vender. Sendo assim, deve ser considerado um investimento de longo prazo. Eles tem completa razão nisso.


O segundo ponto é que a parcela do financiamento é decrescente. Comportamento justamente oposto ao do aluguel, que na melhor das hipóteses é aumentado via IGPM, que considerei ser de 3% anual. Sendo assim, ocorre que a partir de agosto de 2012, 5,5 anos após a compra, o valor do financiamento passa a ser menor que o do aluguel reajustado e, portanto, passa então a subtrair valor do investimento, em vez de acrescentar.


Outro dado salta aos olhos: o momento em que o lucro de venda empata com o do investimento. Ou seja, o momento em que o custo de oportunidade passa a ser desfavorável ao aluguel. Isso ocorre em julho de 2009, 2,5 anos depois da compra. O valor passa a ser cada vez mais positivo para depois disso. Mas por que isso ocorre?


O fato é que o mercado não é previsível. Os especialistas financeiros mais honestos mencionam que não se pode saber de quanto será a valorização do imóvel. No meu caso, dei a "sorte" de comprar o imóvel justamente antes de uma valorização elevada no setor. Ao avaliar meu imóvel no início de 2015, me informaram o valor de R$ 500.000,00.


Mas então quer dizer que compensa comprar imóvel? A resposta já dei no início: depende. No meu contexto foi a valorização que acabou fazendo o negócio ser vantajoso. De fato, eu não comprei o imóvel como investimento, foram as outras questões pessoais que pesaram mais. O problema na afirmação dos especialistas é querer dizer que alguém comprar casa é "burro" do ponto de vista financeiro, mesmo que digam isso através de eufemismos.


Aproveitando isso, gostaria de abordar algumas outras questões que nunca vi nas análises que li.

Mobilidade

Nesse quesito costumam apontar, com toda razão, a mobilidade maior que possui quem vive de aluguel. Contudo, para quem não pretende se mudar com frequência, esse fator no aluguel é até uma desvantagem, por conta das mudanças que comento a seguir.


Mudanças


Eu já mudei 10 vezes de casa. Nunca vi colocarem nas contas o custo disso. Ter que pagar carreto sempre é complicado. Mais do que isso, muitos móveis são perdidos no processo: não ficam firmes ao serem remontados; não combinam ou não cabem na nova residência. As vezes também o proprietário pede o imóvel de volta ao fim do contrato, te obrigando, mesmo sem querer, a se mudar.


Aumentos maiores que IGPM


Essa é uma prática muito comum. Ao final do contrato, o proprietário aumentar arbitrariamente o valor do aluguel para refletir o valor do mercado. No caso de minha planilha, o valor atual corrigido via IGPM é de R$ 886,00. Contudo, não se aluga casa na região hoje por menos de R$ 1.600,00. Também fui modesto com o IGMP, que tem girado em torno de 5% e tende a piorar com o aumento da inflação.


Reformas


Acabam quase sempre ocorrendo por conta do inquilino. O máximo que se consegue é descontar os primeiros meses de aluguel, cerca de 3, para isso. Uma vez que o imóvel não é seu, vc não vai poder fazer uma grande reforma para deixá-lo do jeito que você quer. Isso pode ocorrer por proibição do proprietário ou até mesmo porque vc não vai querer perder essa grana que investiu. As vezes as benfeitorias fazem até mesmo o olho do dono "crescer", e pedindo aumento de aluguel no vencimento do contrato.


Segurança


Com a compra da primeira casa vc fica protegido contra variações do mercado imobiliário e inflação. A taxa do financiamento é pré determinada. Então no caso de aumento brusco de alugueis ou preços, você passa a ter uma parcela que é constante e que deixará de existir depois ao financiamento. A grande maioria das análises que vi tratavam da época de inflação a 6%, mas não parece que será esse o caso dos próximos anos.


Obviamente existe a depreciação do imóvel. Mas pelo menos para isso você tem total controle, podendo fazer reformas quando bem entender.


Educação


As análises sempre contam com um grau de educação financeira razoável. A pessoa não só consegue poupar como também tem acesso a investimento com boa rentabilidade. Infelizmente esse não é o caso da grande maioria dos brasileiros.


Tempo Gasto Monitorando Investimentos


Partindo do pressuposto de um investidor educado e que não faça isso para viver, a pessoa irá gastar certo tempo monitorando seus investimentos. Mesmo meus amigos, que são programadores e usam programas escritos por eles para automatizar o processo, acabam tendo que intervir hora outra para calibrar parâmetros. Sendo assim, seria bom colocarem na conta esse tempo gasto, assim como o tempo gasto também na aquisição do imóvel.


Custo Fixo Mensal


O aluguel entra na categoria de custo fixo. Para quem quer, assim como eu, mininizar essa categoria de gasto, comprar a casa é um excelente investimento. Nesse caso cabe também ressaltar a desvantagem dos apartamentos. Comprados ou alugados, haverá condomínio. Então, nesse caso, melhor preferir casa.


Imposto de Renda


Os investimento, com exceção da poupança, possuem cobrança de imposto. No melhor dos casos, ações ou investimentos de longo prazo, seu valor é de 15%. Já para o primeiro imóvel a venda em valor inferior a R$ 440.000 é isenta de IR, desde que outra venda não tenha sido feita nos últimos 5 anos. Também fica fora do alcance do leão se o valor do lucro for utilizado para comprar outro imóvel.


Proteção Jurídica


Esse aqui eu duvido muito que algum especialista aborde. O Imóvel único é considerado na legislação como bem de família, podendo ser penhorado apenas em alguns poucos casos. Ou seja, salvas exceções, caso você tenha algum problema, sua casa estará protegida, já seus investimentos...

FGTS

Com ele é possível dar a entrada e utilizar o saldo de 2 em 2 anos para abater a dívida. Sendo a rentabilidade do Fundo menor que inflação, é uma boa maneira de evitar esse investimento furado que o governo rouba todo mês de quem é assalariado.


Conclusão


Não deixe ninguém dizer que as decisões que você toma com seu dinheiro são erradas. Leia a opinião dos especialistas, mas tente entender o seu contexto, enxergar se ele se aplica a você ou não. Tenho uma amigo que diz que intuição é um poderoso algoritmo, mesmo que não o entendamos. Por isso, siga o que manda seu coração, pois a compra do primeiro imóvel não é um problema determinístico. Duvide de tudo e de todos, inclusive deste post ;)

Existe um ponto em que concordo profundamente com todos especialistas: a decisão não é meramente financeira. Quem já teve que morar de favor na casa dos outros, não tem casa gratuita de papai e mamãe para voltar, sabe que ter a segurança de ter um lugar seu para ir se tudo der errado não tem preço. Essa foi minha motivação e que acabou, por acaso, virando um bom negócio.


Que tal você compartilhar o seu caso, seja ele um exemplo em que a compra foi uma boa ou não? Para você a dica dos especialistas deu certo? Ou você comprou seu imóvel e fez um bom negócio? Compartilhe sua experiência!

Grande abraço!
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